通货膨胀和不断上升的利率不仅让买房变得更贵，也让建造房屋变得更贵. 根据美国联邦储备委员会(fed)保存的一份流水账 建筑材料生产者价格指数 从2020年6月的235上升到2022年6月的350，在短短两年内增长了49%. 消费者价格指数也在上升, 在大多数发达国家，发病率从5%到9%不等, 促使各国央行 提高利率作为回应.
成本上升意味着房地产开发商不得不借入更多资金, 它们往往依赖于复杂的融资结构，这可能会侵蚀利润. 我将举例说明, 选择错误的融资方式可能会使最终的价格增加1%到5%——对于一个更大的项目来说，这意味着数十万美元. 商业建设贷款高居榜首 4120亿美元 到2022年7月，仅在美国，这就可能会花费100亿美元 房地产业 每年数十亿美元.
开发商避免这种情况的最有效方法之一是建造房地产 金融模型 在承诺融资结构之前. 然而，他们经常忽略这一步.
我工作过的地方 房地产金融 15年来，为100多家公司提供融资 商业地产 项目，包括住宅、酒店和商业地产. 我观察到许多开发者倾向于将注意力集中在日常需求上，并且缺乏评估主要融资决策和理解所有细微差别的经验. 他们可能根本不会利用房地产开发融资模式, 或者他们可能会尝试自己做，而不是雇佣一个 金融建模 专家.
这些模型经常过度简化或使用不准确的假设，从而使结果产生偏差. 当开发商使用复杂的财务结构时，这个问题可能会加剧 初级债券 和第三方 股本. 即使是金融专业人士, 谁熟悉结构性融资的机制, 这种融资可能很棘手.
房地产金融 是一个独特的业务，如果不理解潜在的假设就很难建模. 下面, 我详细介绍了我多年来目睹的三个常见错误，并解释了智能建模如何帮助您避免这些错误.
A 房地产开发项目 通常是由第三方联合资助的吗 优先级债务 和股票. 通过次级债务和/或其他方式筹集更多资金也很常见 第三方股权投资者 随着项目成本的增加.
优先债务贷方采用“后进先出”的方式为项目融资. 这意味着他们希望在释放任何资金之前，看到所有次级融资都得到投资. 然后，高级贷款人为项目完成提供资金成本，在这一点上它首先得到偿还.
与大多数融资结构一样, 优先债务具有最强的安全性，在资本堆栈中排名第一, 因此承担最低的成本负担:利率相对较低，费用很少. 初级债务的利率较高, 股权参与项目利润，有时还会带来优先回报.
为了说明这些融资选择的各种组合的影响, 让我们使用一个简单的假设的建筑项目“50号工程”.Project 50社区由50户独栋住宅组成, 每座建筑完工后价值100万美元.
一些假设可以指导我们的房地产建模:
房地产项目需要一笔一次性资金，以获得该网站. 在我们的例子中，这是1500万美元. 在那之后, 随着项目的进展，开发商每月提款以支付建设成本.
通常情况下，随着支出的变化和建筑成本通胀的发生，每月的提款可能会有所不同. 为本文的目的, 然而, 让我们假设项目50需要从2000万美元的建设成本中抽取16笔资金，即1美元.每月月底，包括第16个月，将需要2500万美元.
建筑成本是由开发商和贷款人预先预测的, 贷款人聘请第三方测量师监控成本，并在项目期间签署每月的提款请求.
一个建设项目通常不会产生任何东西 收入 直到建筑完工，房子可以入住为止, 这意味着贷款人收取的利息是在项目期间累计和复利的. 选择错误的融资组合可能意味着支付比必要更多的利息.
标识的关键指标 收支平衡点 对于一个项目来说是 加权平均资本成本，或加权平均.
我见过许多房地产开发商，甚至一些投资者犯的错误是选择最便宜的混合利率 加权平均 当优先贷款被完全提取，在销售开始偿还任何债务之前. 这是在某些金融领域优化资金的可靠方法，例如 结构化公司收购. 然而, 在一个建筑项目上, 这种捷径可能会导致您大大低估融资成本.
当你为收购融资时，所有的资金都是预先部署的. 在房地产开发方面, 只有次级债务是预先部署的, 而更大的优先债务则逐月注入到项目中. 这意味着大部分贷款在开始偿还之前可能只有几个月的时间.
利息较高的次级债务和股票将从第一天开始计息，直到日期 房地产投资 通过销售或租赁(或在某些情况下，通过再融资)赎回. 其结果是，当优先债务最终得到充分配置时，加权平均处于最低点，而当这些债务得到清偿时，加权平均又会飙升, 如下图所示.
这种增长有时是不可避免的, 特别是对于那些逐步销售的项目, 比如一个专为销售而建的独户住宅开发项目. 然而，对潜在的财务结构进行建模可以帮助您确定最小化风险的最佳方法.
来展示一下50号项目是如何工作的, 让我们看看标题数字，并应用两套融资方案——一套提供的加权平均略低于另一套, 这是基于全额提取的资金.
| 选择一个 | 资金成本% | 已资助总成本的百分比 |
|---|---|---|
| 优先级债务 | 5% | 70% |
| 初级债券 | 14% | 20% |
| 第三方权益 | 20% | 10% |
| 加权平均关于全额提款 | 8.30% |
| 选项B | 资金成本% | 已资助总成本的百分比 |
|---|---|---|
| 优先级债务 | 7% | 85% |
| 初级债券 | 14% | 8% |
| 第三方权益 | 20% | 7% |
| 加权平均关于全额提款 | 8.47% |
在选项A中，优先债务占成本的70%，而在选项B中，优先债务占85%. 在这两个例子中，初级债务和第三方权益的成本是相同的. 最终结果是，简单的加权平均(基于完全提取的资金)在选项B中看起来略高. 选项A的优先债务, 哪一项占总成本的70%, 与B的7%相比，5%看起来也便宜得多.
这一初步审查可能足以让许多开发者继续选择A, 但让我们看看这些数字是如何在一个简单的房地产Excel模型中工作的.
如前所述, 我们假设建筑成本的优先债务在16个月的等额递减中释放，在第19个月到第24个月之间，销售额以每月10的速度增长. 主要成本如下:
| 选择一个 | 总贷款/投资 | 预期利益 |
|---|---|---|
| 优先债务余额 | $25,483,923 | $1,405,604 |
| 次级债务余额 | $9,086,159 | $2,005,598 |
| 第三方权益余额 | $3,841,120 | $1,152,336 |
| $38,411,202 | $4,563,538 | |
| 融资成本占总融资的百分比 | 11.88% |
| 选项B | 总贷款/投资 | 预期利益 |
|---|---|---|
| 优先债务余额 | $32,038,378 | $2,692,209 |
| 次级债务余额 | $3,814,316 | $859,075 |
| 第三方权益余额 | $2,698,590 | $809,577 |
| $38,551,284 | $4,360,861 | |
| 融资成本占总融资的百分比 | 11.31% |
我们可以从输出中看到，选项B的总预计利息为202美元,比选项A低677. 这是因为A选项中较便宜的优先债务可以更快地从出售中偿还，而较昂贵的初级债务和股权积累的时间更长.
虽然在充分提取资金的加权平均是较低的选项A，提供最低的选项 总计。 融资成本是选项B. 正如这个例子所示，这种差异可能是显著的.
当你考虑 优先债务期权，你接触的贷款机构将有自己的模式和方式来构建贷款. 大多数将以成本和/或最终价值的百分比提供杠杆. 然后，他们将把贷款分解，以支付建筑成本和累计利息, 其余的将分配给场地收购. 然而, 即使两个贷方提供相同的贷款总额, 资金分配和假设可能会有所不同——这将影响到底线.
让我们重新审视Project 50，并关注这样一个场景:两家相互竞争的银行以相同的杠杆水平提供优先债务:占gdp的60%.
两种贷款的利率都是7%, 但假设A银行在销售方面更为谨慎——也许它对房地产市场衰退的影响更为悲观. 该公司希望通过在10个月内推出销售来模拟这些数字, 每个月只卖出5套. 因此，它提供同样的贷款总额，但期限更长，这导致更多的累计利息. 这一较大的利息津贴对经费的结构有重大影响, 正如我们在下面的模型中看到的关键输出.
| 银行 | B银行 | |
|---|---|---|
| 贷款总额 | $30,000,000 | $30,000,000 |
| 涵盖的建筑费用 | $20,000,000 | $20,000,000 |
| 利息累计免税额 | $2,908,459 | $2,447,376 |
| 网站之前 | $7,091,544 | $7,552,624 |
第一个, 请注意，虽然利息的差额预计在460美元左右,000, 这只是 预计 利息——开发商只对提取的资金支付利息, 因此，如果它出乎A银行的意料，并成功实现了更雄心勃勃的销售目标, 它将, 在实践中, 付给A银行和付给B银行同样的利息, 因为他们的利率是一样的.
但这并不是A银行成为更好选择的唯一原因. B银行提供的更大的土地预付款意味着开发商还需要额外筹集461美元,083美元的次级债务或股权用于收购地盘，以支付额外的利息, 这也会影响他们的融资成本.
初级债务的年利率约为15%，再加上2%的费用. 因此, 如果一个高级债主要求额外的460美元,000英镑的次级债务, 这将花费开发商大约157美元,在两年的期限内，额外的初级债务成本为500美元.
在评估房地产项目时，出资人想知道开发商的情况 退出策略. 建筑资金通常是短期的(一至四年)，并打算在建筑工程完成时偿还. 即使开发商长期持有已完成的项目, 一旦建设完成，它通常会再融资以获得更便宜的长期贷款.
在不同的融资方式下，评估出售或建设后再融资的竞争选择可能会很复杂. 然而, 没有对退出策略的影响进行建模，可能会导致借款人错过影响最优融资结构的关键细节.
如果建筑商没有立即再融资或出售整个物业, 建筑资金的偿还通常是通过个人销售来实现的，就像单一家庭住宅的社区一样.
让我们来评估一下不同的效果 退出策略 如果我们比较两种退出路线和两种资助方案. 第一种退出策略——立即退出——是在第19个月进行大宗出售或再融资, 施工完成后. 第二种退出策略——缓慢退出——将是在缓慢的市场中逐步增加销售, 从22号月到30号月的销售额相等.
为了比较, 让我们引入一个新的融资选择来评估我们上面比较的获胜者, 选择一个. 一些专业基金提供他们所谓的“延伸优先债务”，即在单一债券下有效地提供优先债务和初级债务 设施. 我们称之为选项C.
| C选项 | 资金成本% | 已资助总成本的百分比 |
|---|---|---|
| 紧张的优先债务 | 8% | 90% |
| 初级债券 | - | - |
| 第三方权益 | 20% | 10% |
| 加权平均的全部提款 | 9.20% |
在贷款与价值比率较低的情况下，延期债务贷款的利率通常会高于传统优先债务. 这里，选项C的利率是8%，而选项A的优先债务利率是5%. 乍一看，期权C基于全部提取资金的加权平均也更高.与选项A的8%相比，只有2%.3%.
“正确”的选择似乎很清楚, 但这取决于开发商的策略, 他们不应该太快放弃选项C. 让我们看看两种不同的退出策略下，这些数字是如何变化的.
出口1:立即
| 选择一个 | 总贷款/投资 | 预期利益 |
|---|---|---|
| 优先债务余额 | $25,352,386 | $1,217,694 |
| 次级债务余额 | $8,722,813 | $1,643,638 |
| 第三方权益余额 | $3,786,133 | $1,135,840 |
| $37,861,332 | $3,997,172 | |
| 融资成本占总融资的百分比 | 10.56% |
| C选项 | 总贷款/投资 | 预期利益 |
|---|---|---|
| 紧张的债务余额 | $34,091,737 | $2,879,708 |
| 第三方权益余额 | $3,787,971 | $1,136,391 |
| $37,879,708 | $4,016,099 | |
| 融资成本占总融资的百分比 | 10.60% |
当以即时再融资为模型时，这两种融资方案的差异微乎其微, 期权A的价格是18美元,少937.
出口2:缓慢
如果我们将退出策略建模为22月到30月之间的更长的个人销售过程, 我们得到以下数据:
| 选择一个 | 总贷款/投资 | 预期利益 |
|---|---|---|
| 优先债务余额 | $25,689,579 | $1,699,398 |
| 次级债务余额 | $9,595,290 | $2,506,012 |
| 第三方权益余额 | $3,920,541 | $1,176,162 |
| $39,205,410 | $5,381,572 | |
| 融资成本占总融资的百分比 | 13.73% |
| C选项 | 总贷款/投资 | 预期利益 |
|---|---|---|
| 紧张的债务余额 | $35,231,297 | $4,145,886 |
| 第三方权益余额 | $3,914,589 | $1,174,377 |
| $39,145,886 | $5,320,263 | |
| 融资成本占总融资的百分比 | 13.59% |
在个人销售的缓慢退出路线下, 选项C的成本略低, at $61,比选项A少309.
建立财务成本模型的另一个原因是，它实际上可能揭示出最佳的退出路线. 从这个例子中可以看到, 在几个月的时间里单独出售这些房屋，开发商的成本约为1美元.比批量出售整个开发项目或在建设完成后立即进行再融资所需的资金多出300万美元.
一个批量 买家 完工的房地产通常会有折扣. 通过建模财务成本，您可以确定适当的折扣. 大宗买家供不应求，住房市场 快速冷却 在很多领域, 更重要的是，尽早知道如何偿还昂贵的开发贷款.
正如我们所见，只有通过构建一个完整的 金融模型 你能确定房地产开发项目的最佳融资组合吗.
如果做不到这一点，可能会在以下几个方面付出代价, 选择一个次优的融资结构可能会导致在融资成本上花费数十万美元. 它还会模糊最佳退出策略, 导致开发商花费数百万美元用于开发商贷款，而不是再融资或寻求大宗销售.
随着建筑和借贷成本的上升，需求开始减弱, 在继续前进之前，理解所有的选择是至关重要的. A 金融专业 谁有实际的建筑经验，可以帮助建筑商选择最佳的房地产结构性融资解决方案.
是的. 财务建模为指导明智的决策提供了必要的预测. 对结果进行建模可以帮助您了解各种场景的影响，并选择最优方案.
当传统贷款不能完全满足借款人的需求时，结构性融资是必要的, 通常是大公司.
在房地产的背景下, 结构性融资解决方案可能涉及低利息优先债务的组合, 利息较高的次级债务, 和股票, 以出售物业或再融资所产生的现金流作抵押.
金融建模对历史数据应用某些假设，以便预测未来的表现. 这些模型通常构建在电子表格应用程序中，并且倾向于特定于行业类型, 如房地产投资建模.
世界级的文章，每周发一次.
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